Opinião

Habite-se evitaria tragédias como a Kiss

A atividade de construir é desnecessariamente burocrática


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Marcelo
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No momento em que se dá o julgamento dos acusados por um incêndio ocorrido em janeiro de 2013 na Boate Kiss (na cidade de Santa Maria, no Rio Grande do Sul), é importante que se discutam todos os procedimentos relativos à regulamentação, pelos municípios, das leis que trazem o Habite-se para a ordem do dia. No caso específico daquela casa noturna, a Justiça sabe que não havia Habite-se - bem como alvarás de funcionamento, de localização, de prevenção contra incêndio… condições que, se cumpridas, poderiam ter evitado a tragédia que culminou na morte de 242 pessoas.

Fundamental retomar o assunto - também pensando nas habitações familiares. Nesse sentido, os municípios devem se organizar para se enquadrar ao dispositivo que alterou a Lei de Registros Públicos, permitindo a dispensa de Habite-se em caso específico de residência unifamiliar.

No Brasil, a atividade de construir para habitação é desnecessariamente burocrática, cara e sem padronização.

Desta forma, as construções e reformas habitacionais acabam ficando sem o documento hábil para receber moradia habitacional, chamado de Habite-se.

'Habite-se' é o documento expedido pela prefeitura que autoriza o início da utilização efetiva da construção acabada para fins de moradia. Este documento comprova que a construção seguiu o projeto e as normas para construir definidas na legislação municipal.

Há dois tipos de situações que implicam na falta de Habite-se nas moradias brasileiras. A primeira é a pessoa que necessita de moradia urgente e, na boa-fé, constrói ou reforma sem projeto e, depois, por óbvio, não consegue retirar o Habite-se. A segunda é a total inércia dos municípios em investir em fiscalização, sem contratação de pessoal adequado e sem investir em georreferenciamento para evitar construções irregulares.

A Lei nº 13.865/2019 acresceu um novo artigo na Lei nº 6.015/73, chamada de Lei dos Registros Públicos. O novo dispositivo legal dispensa o Habite-se expedido por todas as prefeituras do Brasil para averbação de construção residencial urbana, unifamiliar, de um só pavimento, construída há mais de cinco anos da promulgação da Lei nº 13.865/2019, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda - inclusive para o fim de registro ou averbação decorrente de financiamento à moradia.

Acontece que este dispositivo legal é totalmente subjetivo: não menciona qual documento será expedido no lugar do Habite-se, não define os procedimentos cartorários para registro ou averbação para fins de escritura pública e esquece a realidade dos grandes centros urbanos do país - pois, nas grandes cidades, é muito comum construções com dois pavimentos.

Desta forma, mais uma vez caberá aos municípios regulamentar a legislação federal. Estes devem se organizar para atender o dispositivo que alterou a Lei de Registros Públicos. Entendo que as prefeituras devem expedir uma certidão municipal de atendimento ao dispositivo do art. 247-A da Lei de Registros Públicos.

Tal situação é necessária, pois compete aos municípios dizer se a edificação é unifamiliar, de um só pavimento e que a edificação se localiza em área permitida pela legislação local e em área de população de baixa renda.

Portanto, esse trabalho será árduo e demorado, pois entendo não ser possível autodeclaração do munícipe afirmando que o imóvel atende à situação de dispensa de Habite-se, haja vista tratar-se de situação que necessita de vistoria in loco para garantia da segurança coletiva.

Lembro que, de acordo com o Ministério do Desenvolvimento Regional, cerca de 60% dos imóveis brasileiros são irregulares justamente por não terem apresentado o Habite-se. A falta do Habite-se implica, além de impedir financiamento do imóvel, outras tantas consequências: não se pode constituir condomínio com a respectiva convenção; não há qualquer possibilidade de registro em cartório; as prefeituras não liberam alvará de funcionamento para imóveis comerciais; há inúmeras dificuldades comerciais no momento de transação comercial de um imóvel sem o Habite-se - com a consequente desvalorização do imóvel.

Se, no caso da Boate Kiss, o problema foi um incêndio, passamos a ficar de olho (todos nós) na chegada do verão - e, com ele, as chuvas que também têm causado deslizamentos de terra, desmoronamento de casas e até mesmo de pequenos edifícios. São fatos corriqueiros no cenário brasileiro - que poderiam muito bem ficar fora do nosso noticiário se cada habitação tivesse toda a documentação em ordem - Habite-se incluído.

MARCELO SOUZA é advogado especializado em Direito Público e professor de Direito da Fundação Santo André


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