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Fernando Soares Júnior: Imóvel na planta, SPE e recuperação judicial

FERNANDO SOARES JÚNIOR | 29/08/2018 | 04:50

As incorporadoras, na maioria das vezes, têm se utilizado das SPEs (Sociedades de Propósito Específico) para empreendimentos imobiliários angariando adquirentes na planta. O mercado imobiliário vinha muito aquecido, no entanto, em 2016, grandes incorporadoras e empresas do ramo da construção civil vieram pedir recuperação judicial, como se fossem grupos econômicos, ignorando o direito dos adquirentes e o patrimônio de afetação.

No momento do pedido de recuperação é necessário um estudo do cabimento do benefício para cada SPE. Pela necessidade de os planos de recuperação serem separados para cada empresa e voltado para seus respectivos credores, ao império do artigo 31 A, §1º da Lei 4.591/64, o patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou outros patrimônios de afetação por eles constituídos.

Ao meu ver, a regra é clara para que cada sociedade de propósito especifico, tenha seu plano de recuperação individualizado, respeitando seus respectivos credores e as obrigações vinculadas à incorporação. Desse modo, a reestruturação de uma Sociedade de Propósito Específico não pode depender da sorte de outra ou da reestruturação das demais SPEs.

Assim, ao adquirente, o primeiro cuidado a tomar é: conhecer se o patrimônio da incorporação tida no propósito específico tem patrimônio de afetação, pois aí abriga o maior direito do adquirente. Isso porque as sociedades com patrimônio de afetação não podem pedir recuperação judicial, se ainda não forem concluídas as obras, podendo exercer o direito de reunião dos contratantes em assembleia como também a eleição de representantes com poder de fiscalização da situação financeira, do andamento da obra.

Pode-se, aliás, tomar o controle da incorporação com a destituição do incorporador, no caso sem justa causa e, devidamente comprovada, o incorporador paralisar a obra por mais de 30 dias ou retardar-lhe o andamento. Evidente que lhe será dada a oportunidade – por notificação – para que reinicie as obras. Se desatendida, poderá o incorporador ser destituído pela maioria dos adquirentes, sem prejuízo de outras responsabilidades do incorporador no âmbito civil e penal.

Se não cabe o pedido de recuperação judicial para a sociedade de propósito específico com patrimônio de afetação, o mesmo se diga pela inteligência do artigo 31, F, da Lei de Incorporações, quanto à falência. Os efeitos da decretação da falência ou a insolvência do incorporador não atingem o patrimônio de afetação constituído, não sendo objeto do concurso de credores o terreno, bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objetos da incorporação.

O adquirente não deve se submeter nem ao plano de recuperação e tão pouco à falência do incorporador, eis que o patrimônio de incorporação constituído com a afetação não está alcançado pela Lei de Falências.

FERNANDO SOARES JÚNIOR é pós-graduado em Direito Tributário, especializado em Recuperação Judicial, membro da Comissão de Estudos de Recuperação Judicial da OAB Campinas e sócio da Fernando Soares Jr. e Krahenbühl Associados / contato@fsjk.com.br

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